Aloitetaan tällainen topic jos tulisi käyttöä. Ja tietysti itsellä oma lehmä ojassa: Tarvitaan fiksummilta apua. Olen lähdössä nyt inssiksi valmistuttuani syksyllä ulkomaille 2-5 vuodeksi projektitöihin. Käyn Suomessa kolmen kuukauden välein pari viikkoa + normaali kesäloma, eli asunnolle ei hirveästi ole käyttöä. Minkälainen asunto kannattaisi ostaa ensiasunnoksi tuollaiseen käyttöön? Pieni, iso, keskustasta, syrjästä, mahd. kallis, mahd. halpa? Vai esimerkiksi: a.) Heittää omaisuus varastoon ja vuokrata lomille mökki tai asua kaverilla/porukoilla? Tällöin kertyisi säästöjä tilille ja olisi hyvä pääoma kun joskus asettuu Suomeen/johonkin. Kirjat olisi kuitenkin Suomessa, joten asunnon saisi myytyä verottomana eikä varainsiirtoveroa menisi. b.) Ostaa asunto jonka laittaa vuokralle jolloin verot menisi myyntituloista kun sen myy esim. parin vuoden päästä Suomeen palattua. c.) Ostaa asunnon jonka vuokraa eikä myy vaikka palaisi suomeen. Paljon vaihtoehtoja, eikä kokemusta ole asuntokaupoista, eikä ylipäätänsä tällaisesta tilanteesta.. Eli mitä TE tekisitte ja miksi? Ei muijaa, ei lapsia, ei eläimiä, vain elektroniikkaa ja raha mielessä Tiivistettynä kai että kannattaako elää ilman kiinteitä kuluja ja säästää tilille rahaa vai lyhentää lainaa asuntoon? Miten lainaa edes myönnetään määräaikaisille sopimuksille?
Itsellä oli sama tilanne 6 vuotta sitten. 2 kuukautta romut makas porukoilla 1:ssä huoneesa, jonka jälkeen ostin kaksion. Kämppä on ollut koko ajan tyhjillään, eli en sitä ruvennut vuokraamaan. Ajattelin, että vuokraaminen etänä voi ruveta oleen hieman työlästä. Toisena oli tuttujen ongelmat vuokralaistensa kanssa. Reissuhommissa kannattaa muistaa, että pysyäkseen sos turvan piirissä (suomalainen työnantaja) pitäisi suomeen olla kiinteät siteet, miten se sitten ikinä tulkitaan. Itselle tuo asunto on enimmäkseen ns pakko säästämistä, jotta ainakin jotain on jäljellä kun palaa takaisin
No jos sä jonkun näistä vaihtoehdoista aiot todella toteuttaa, niin ei kai sitä kovasti tarvi miettiä? Raha on nyt halpaa, eli jos on varaa ottaa laina niin kannattaa laittaa vuokralaiset lyhentämään sitä. Ja sen että myykö vai pitääkö itsellään vai ostaako itselleen toisen niin voi varmasti miettiä sitten tilanteen mukaan kun paluu alkaa olla ajankohtainen. Eli laita raha tienaamaan jos se kerran on mahdollista. Vuokrauksenkin voi ulkoistaa, edellinen pomonikin teki niin kun oli muutaman vuoden Saksassa mutta piti kämpän täällä.
Kannattaa miettiä onko kyseessä asuntosijoittaminen vai asunnon osto itselle tulevaisuuden tarpeisiin ("halvoilla" asunnoilla saa parhaan vuokratuoton suhteessa pääomaan, mutteivät välttämättä ole niitä, joissa itse haluaisi asua, jos on varaa valita). Sijoituksena kannattaa varmaan verrata esim. rahastosijoittamiseen. Jos ostat kämpän ja rahaa ei ole liikaa, niin vuokralle ehdottomasti. Vuokraturva tai vastaava yritys on hyvä hoitamaan käytännön asioita (kuten mahdollisen uuden vuokralaisena etsintää, jne.). Toki ottavat melko ison korvauksenkin.
Ei ole ainakaan tulvaisuuden tarpeisiin. Oman pysyvän asunnon osto on edessä joskus tulevaisuudessa ja silloin puhutaan OK-talosta. Nyt katson asuntoa ainoastaan rahan kannalta.
Asuntosijoittamisessa kannattaa muistaa, että se on nyt muotia, ja sen takia esim. pääkaupunkiseudulla pienet asunnot ovat ylihinnoiteltuja, kun kaikki harrastelijatkin ovat kuulleet että asuntosijoittaminen on hyvä juttu ja ostavat hiki hatussa yksiöitä. Muualla maassa tilanne ei ole yhtä paha. Muutamia yleisiä periaatteita löytynee: 1) Älä osta kämppää talosta, johon on tulossa putkiremontti tai muita kalliita remontteja muutaman vuoden sisällä. Kallis remontti ei nosta asunnon arvoa remontin hinnan edestä. 2) Vuokratuottoprosentin (vuokrat miinus vastikkeet vuodessa jaettuna asunnon ostohinnalla) pitäisi olla kohtuullinen. Alle viiden on jo aika heikosti. Vastikkeen ja taloyhtiön remonttikulujen minimoimiseksi asuntosijoittajat yleensä suosivat mahdollisimman pieniä asuntoja. 3) Älä osta muuttotappioalueelta, koska riskinä on asunnon arvon laskeminen, vaikka itse asunto voi olla halpa. 4) Hyvä sijoitusasunto ei välttämättä ole sellainen, jossa itse haluaisi asua. Pieni koppi lähiössä voi olla aika halpa vuokratuottoon nähden, kun taas paraatipaikalla olevaan asuntoon sijoittava laskee ehkä enemmän mahdollisen arvonnousun varaan. 5) Kannattaa ostaa paikkakunnalta, jonka jotenkin tuntee, jotta osaa arvioida paremmin asuinaluetta ja yleistä hintatasoa. Asuntosijoittamisessa on se hyvä puoli, että siihen saa lainaa pankista, eli tuotto on moninkertainen verrattuna siihen, että yrittäisi ilman lainaa saada vastaavaa tuottoa melko pienellä riskillä muilla sijoitusmenetelmillä.
Pieni asunto yliopistokaupungin keskustan läheltä (=helppo vuokrata). Hinta kunnostustarpeen ja talon tulevien remonttien (putket, jne.) mukaan, jotka aiheuttavat sekä kuluja että vuokran menetyksiä. Näillä tiedoilla pankkiin kysymään lainaehtoja eli lainan hintaa (kokonaiskorko) ja mahdollisen lainan määrää. Sitten katsomaan potentiaalisia kämppiä noilla ehdoilla ja laskemaan tuottoa. Asuntojen hintojen käyttäytyminen on varsin epävarmaa tällä hetkellä ja riippuu voimakkaasti sen kämpän sijainnista. Vaihtoehtoinen laskelma sitten rahasto/osakesijoittamisen tuotoista/kuluista/riskeistä. Pankkitili lienee vaihtoehdoista huonoin tuoton kannalta. Helpoin ja riskittömin toki.
Tämä on juuri se, mitä kaikki iltalehden 'asuntosijoituksella yhdessä yössä miljonääriksi' -sensaatioartikkelin tai vastaavan netistä lukeneet jonottavat sankoin joukoin ostamaan hinnalla millä hyvänsä. Niinpä tämän asuntotyypin ostohinnat ovat paisuneet suhteellisesti pahiten. Kyllähän Suomessa perheitäkin asuu vuokralla. Ne ovat yleensä vieläpä pidempiaikaisia vuokralaisia, joten vuokravälittäjälle ei tarvitse maksaa aina jokaisen yhdeksän kuukauden yliopiston lukukauden pätkän jälkeen uutta välityspalkkiota vuokralaisen vaihtuessa.. Perheasunnot ovat kalliimpia ostaa (tietysti, kun neliömääräkin on yksiötä paljon suurempi), mutta sijoituksen tuotolla on kaikki edellytykset olla ihan yhtä hyvä kuin yksiössäkin.
Vanhemmilla on ollut vuokralla 20v 130 neliön rivari. Rakennettu 1980 ja ainakaan tuo on kaukana hyvin tuottavasti. Muutama syy: - Rivareilla voi olla paljon suuria jatkuvaa kunnossapitoa vaativia asioita kuten istutukset ja lumityöt. Maksajia taas on aika vähän. Tämän takia vastike voi olla korkea - Vuokralaisen löytäminen ei ainakaan 130 neliöiseen espoolaiseen rivariin ole helppoa. Monelle kämppä on liian kallis kun taas toisille liian vaatimaton. Jotta saisi oikeasti hyvää vuokraa, kunto pitää olla loistava. Jos paikat pikkusen repsottaa, se näkyy vuokrassa aika rankasti - Kämppä on seissut tyhjillään jokaisen vaihdon yhteydessä. Vuokralla asuvia perheitä ei kuitenkaan lopulta ole ihan hirveästi. Tämä siitäkin huolimatta että asunto on hyvällä paikalla, kaikki palvelut kävelyetäisyydellä ja ympäristö erittäin perheystävällinen - 20v vuorakalaisia on tainnut olla lähemmäs kymmenen, pisin vuokrasuhde kesti 6v. Yleensä vuokralla on oltu pari vuotta. Jos kämppä on parikin kuukautta tyhjänä, se syö tuottoa aina rankasti. - Vaikea sanoa onko vanhemmilla käynyt huono tuuri vai ei, mutta järjestään vuokranmaksussa on ongelmia. Jatkuvasti myöhässä, vajaita summia ja selityksiä. Kun irtisanominen lähestyy, vuokralainen jättää tahalleen maksamatta ja sanoo että pidä takuusumma. Joskus on jäänyt pieniä summia saamatta. Oma veikkaus on, että suuremman perheasunnon vuokraamiseen on usein joku taloudellinen syy ja siitä kärsii suoraan vuokranantaja - Kunnossa on aina korjaamista vuokralaisen jälkeen. Ja aina nyysivät jotain. Kun tilalle tulee perhe, vaaditaan asioita. Jos asuntoon tulee 18v teini jolle asunto on eka kämppä = ei olla niin tarkkoja Vaikka arvonnousu on ollut erinomaista, tuoton kannalta katsottuna kämppä olisi silti kannattanut vaihtaa aikaa sitten pariin pienempään. Uskoisin, että aika usein on sama tilanne: Jos suuret asunnot tuottaisi samalla tavalla kun pienet, sijoittajat ostaisi niitä.
Varmasti näin. Sehän on rahoitusmarkkinoiden logiikan mukaista. Siksi sijoittamista harkitsevan kannattaa mainitsemani laskuharjoitus tehdä. Mutta - toisin kuin sinä - hakisin nuo vaihtoehtoiset sijoituskohteet ennemmin arvopapereista kuin perheasunnoista. Toki perheasunnoillakin rahaa voi tehdä, mutta se lienee vielä asteen vaikeampaa, eikä kotiharrastuspalstalta sijoitusneuvoja hakeva ehkä ole tuollaista haastetta hakemassa?
Aikaa on kulunut ja vaihtoehto 1. ollut käytössä. Nyt kuitenkin asuntosijoittaminen kiinnostaa erityisen paljon. Jos harkitsee kahden asunnon ostoa, miten mielestänne kannattaa laittaa 30 000 (- 40 000€) omaa pääomaa kiinni: 1. Sijoitusasunto. Myyntihinta 33 000€, velaton hinta 109 000€. Hoitovastike 106€/kk, rahoitusvastike 400€/kk. Realistiset vuokratuotot 12 000€/v. Ensimmäinen vuosi pelkästään korot yhtiölainasta, jos ensimmäinen yhtiökokous ei päätä toisin. Asunnon arvonnousua näköpiirissä jo 5 vuoden sisään. 2. Oma asunto, 2-4v päästä sijoitusasunto. Myyntihinta 23 000€, velaton hinta 56 000€. Hoitovastike 54€/kk, rahoitusvastike 288€/kk. Vuokratuotot jossain 7 000€/v jos/kun laittaa vuokralle. Ensimmäinen vuosi pelkästään korot yhtiölainasta, jos ensimmäinen yhtiökokous ei päätä toisin. Asunnon arvonnousua näköpiirissä jo 5 vuoden sisään. Kannattaako pääoma laittaa kiinni pelkästään jompaan kumpaan vai jaettuna asuntoihin? Minkä vuoksi ja missä suhteessa? Vai onko mielestänne pääomaa liian vähän molempiin hankintoihin.
Huh, aika kovat tuotot sijoitusasunnoille... Ja vielä arvonnousua uumoilet. Varmaan kannattaa pankista kysyä ensin. Sijoitusasunnon lainan korko on todennäköisesti korkeampi kuin oman asunnon korko, mutta onkohan sijoitusasunnon lainan koron vähennysoikeus suurempi verotuksessa kuin oman asunnon lainan. Kannattaa googlata. En usko, että oman pääoman määrä sinänsä olisi liian pieni. Onhan tuossa omarahoitusosuus 24% (40 tonnin pääomalla), jos lasketaan molempien asuntojen velattomat hinnat yhteen, ja se on kai se "worst case" laskutapa.
n. 70% vuoden tuotoista tulisi 4kk sesongilta, 30% 8kk pitkäaikaisemmasta vuokrauksesta maltillisella vuokralla. Arviot perustuu kokemuksiin vastaavista hieman huonommalla paikalla sijaitsevista asunnoista, joskin oma arvio on hiukan pessimistinen. Arvonnousu perustuu myös osittain em. asuntoihin, joissa röyhkeimmät on vetänyt 10k€ voittoa 3kk päästä ostosta. Joka tapauksessa tuo arvonnousu on "vain" plussaa, tosin erittäin todennäköinen sellainen. Sijoitusasunnon lainan korko on hiukan korkeampi mitä normaalin asuntolainan, mutta vähennyskelpoinen. Myös rahoitusvastike on vähennyskelpoinen kun se tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa. En kuitenkaan näe korkoa merkittäväksi muuttujaksi oman maltillisen lainan osalta. Yhtiölaina on kiinteä 5v (2,5%) ja tästä eteenpäin 12kk euribor + 1,5%. Mutta kannattaako oma pääoma laittaa sijoitusasuntoon vai omaan asuntoon?
Noilla tuotoilla ei tarvitse edes miettiä, vaan ostaa kummankin vaikka kokonaan velkarahalla. Mistä noita saa?
Itse lähinnä toivoisin, että omistusasunnon hankkiminen ei olisi ajankohtaista juuri nyt. Olen varma, että julkistalouden velkakupla poksahtaa ennemmin tai myöhemmin. Palkat ovat ymmärtääkseni kautta linjan nousseet roimasti viimeisen vuosikymmenen aikana tuottavuuden jumittaessa käytännössä paikoillaan. (Mitä tapahtuu asuntojen kysynnälle, jos palkkoja joudutaan sopeuttamaan?) Keinotekoisesti lähellä nollaa pidettyjen korkojen inspiroimana jengi maksaa silmää räpäyttämättä 8000 euron neliöhintoja pääkaupunkiseudun betonikuutioista. Ei voi kuin ihmetellä...
Se on salaisuus Vaikka nuo tuotot on pessimistisesti laskettu, täytyy muistaa että sesonkikaudella asunnon kulutus on huomattavasti isompaa rymysakkien vuoksi. Ja tuotot voi olla myös pienemmät, sekin on tietysti mahdollista. Jos unohdetaan nuo tuotot, niin miten tuo pääoma kannattaa sijoittaa oman asunnon/sijoitusasunnon välillä? Onko merkitystä, itse en osaa päättää.. Haluan kuitenkin minimoida riskit, mikäli tuolla on siihen merkitystä.
Airbnb, Forenom tai joku muu vastaava kuvio? Airbnb on tietenkin aika työläs, jos itse pyörittää rumbaa ja sille hintaa laskee.