Krhm, kun kerran Plaza on laatufoorumi ja täällä on näkemystä, eikä jaksa etsiä vastaavanlaatuista nikkarointifoorumia, niin laitan remonttijuttuni tänne sitten. Tilanteeni on seuraavanlainen ja tarvitsisin neuvoja siihen minkälaiselta asiantuntijalta kannattaisi pyytää peruskorjausurakalle kokonaissuunnitelma. Tässä vaiheessa ei siis vielä ole tarkoitus pyytää kommentteja toteutuksesta jne. Kyllä te päästette varmaan vielä antamaan rakentavaa palautetta. Yksi huoneista tulee joka tapauksessa kotiteatteriksi. Remontin kohteena on 50-luvun kerrostaloasunto, jossa on 4h+k+2vh+kh+wc. Alunperin asunto on ollut kaksi pienempää, vähintään suunnitteluvaiheessa, mutta joko jo rakennusvaiheessa 50-luvulla tai hieman myöhemmin, on molempien asuntojen tilat niputettu. Tästä syystä asunto on suurimpaan osaan taloyhtiön muihin asuntoihin nähden isompi. Taloyhtiössä on tehty vesikaton uusinta, julkisivuremontti (ml. ikkunat), n. 10 vuotta sitten täydellinen putkiremontti ja porraskäytävät on remontoitu. Voisi siis puhua ns. hyvin hoidetusta yhtiöstä. Muuta talotekniikkaa kuin vesijohtoja ja viemäriä ei kuitenkaan ole koskaan modernisoitu ja huoneistossa ei ole varsinaisesti koskaan tehty kunnon peruskorjausta, vaan asuntoa on rempattu useammassa erässä. Monet huoneet on moneen kertaan rempattu eri asukkaiden aikana. Törkeimmät ratkaisut ovat 70-80-luvulla asuneen arkkarin jäljiltä. Että se siitä arkkitehteihin luottamisesta... Nyt on tarkoitus laittaa "kaikki sileäksi" ja rakentaa puhtaalta pöydältä tilat uusiksi. Nykyisellään on paikoin liikaa vanhaa päällekkäin, joten senkin vuoksi on pakko peruskorjata. Lisäksi esim. sähköt on pakko järkeistää, sillä tarvitaan lisää maadoitettuja pistorasioita ja sulakejako on nyt varsin onneton. Jo pelkkä apk on joskus 20 vuotta sitten vaatinut erillisen sulakkeen laiton ja oman johtovedon. Tarkoituksena on rakentaa useampaa huoneeseen laskettu sisäkatto, sillä talo "elää" tyypillisesti aikakaudellensa ja sisäkattoja on jouduttu toistuvasti paikkaamaan. Lisäksi sisäkatolla parannetaan äänieristystä ja saadaan tila kaapelivedoille. Joihinkin huoneisiin tulee valeseinä äänierityksen parantamiseksi ja lähes kaikki lattiat on tarkoitus repiä auki. Kelluvalla lattialla on tarkoitus eristää ääniä alaspäin ja saada natinat pois. "Peruskauraa" ovat keittiön ja märkätilojen saneeraukset. Nykyisestä ruokanurkkauksesta on tarkoitus rakentaa kodinhoitonurkkaus (muutetaan kosteaksi tilaksi ja vedetään viemäri), pintaremontti kaikissa huoneissa, sähkökaapelointi uusiksi (mm. maadoitus) ja rakennetaan sisäovi väliseinineen molemmille sisäänkäynneille. Lähinaapureiden asunnoissa on tehty peruskorjauksia jo aiemmin vuosien varrella, mutta tässä ei vielä ole tehty. Valitettavasti kukaan peruskorjauksen toteuttaneista ei enää asu talossa, joten on vaikea kysellä vihjeitä ja neuvoja naapurustosta. Isännöitsijälläkään ei ole ollut oikein näkemystä siitä kenen puoleen pitäisi kääntyä kokonaissuunnitelmaa varten, vaikka hänen se tulisi hyväksyä tai vähintää esittää se ammattilaisena hallituksen hyväksyttäväksi. :hitme: Jo pelkästään isännöitsijän ja/tai hallituksen lupakäsittely vaatii kunnollisen suunnitelman ja tällaista urakkaa ei oikeasti saa itse järkevästi koordinoitua ja suunniteltua. Niinpä tässä täytyy keksiä minkä ammattialan henkilö on oikea pestattavaksi suunnittelemaan ja koordinoimaan. Sisustussuunnitelija ei varmastikaan sovellu, arkkitehti ei pysty tekemään LVIS-suunnittelua ja rakennusinsinööri ei taas ole sisustusihmisiä. Ratkaisuista jne. on toki omia näkemyksiä ja ideoita, mutta jonkun pitäisi fiksusti niputtaa koko paletti yhdeksi suunnitelmaksi, jotta voisin sitten teettää työt. Ehdotuksia otetaan siis vastaan siitä minkä ammattialan henkilö olisi nyt oikea taho auttamaan. Ja toki oletan, että jo nyt joku takertuu detaljeihin, vaikka sanoin, että niiden aika ei ole vielä.
Tätä komppaan. Kaikki sähköt kylmästi uusiksi, uudet kaapelivedot, moderni sulaketaulu asunnon päähän. Maksaa sen jokusen tonnin, mutta helpottaa elämää huomattavasti. Bonuksena fiksu remppamies laittaa vaikkapa Nexan langattomat rasiat valoille, niin erillisiä kytkinjohtoja ei tarvitse vetää ja bonuksena koko setin saa automatisoitua Tellstickillä.
Kyllä, tuo on yksi osa-alueista peruskorjauksessa, jossa on tarkoitus nostaa asunnon arvoa, mutta ennen kaikkea helpottaa arkijuttuja ja sitä kotiteatteripuolta. Esim. pistorasiat ja valaistus ovat eri sulakkeilla, joten jos pikasulake laukeaa, niin ei lukaali pimene ja perkeleet lentele. Yhä silti ottaisin mielelläni vastaan neuvoja siitä kenen puoleen kääntyisin yleissuunnitelman laatimista varten. Toistaiseksi projekti on jäissä kun en tiedä miten etenisin. Rakennusinsinööriä tähän kaavailin, mutta yksi otti takapakkia vajaan kuukauden odottelun jälkeen. Ensin kyllä piti onnistua... :OI Ja tosiaan kyseinen yritys oli jo muutenkin talossa julkisivuremonttia varten.
Tulee mieleen, että asiansa osaava sähköurakointiyritys pystyy kyllä laatimaan tarvittavat suunnitelmat sähkön osalta ja toteuttaakin sen myös. Sama juttu LVI-urakoinnissa. Mutta suunnittelijaa, kuka laatisi kaikki suunnitelmat, et tule löytämään. Vähintäänkin rakennepuolen suunnittelijat käyttävät alihankintaa erikoissuunnittelun (LVIS) osalta. Ja lisäävät omat yleiskustannuksensa tähän päälle.
As.Oy-puolelta ei ole relevanttia kokemusta, koska uusi laki tuli vasta voimaan ja ennen vanhaan sai tehdä melkein mitä vaan, toki isännöitsijän suostumuksella. Joka tapauksessa voisit ehkä ottaa mallia omakotirakennuspuolelta. Eli palkkaat itsellesi ensin valvojan (vastaavamestarin), jonka kanssa käyt hankkeen suunnitelmat läpi. Sen jälkeen joko hänen suositustensa tai oman näkemyksen mukaan palkkaat jokun tekemään tarvittavat piirustukset (LVI- ja sähkösuunnitelmat ainakin). Ilmeisesti aiot itse suorittaa huoneistoremontin ainakin osittain? Jos näin ei ole, niin silloin pääset varmasti helpoiten (et ehkä halviten), kun palkkaat jonkun asiansa hallitsevan remppafirman, joka vastaa kokonaisurakasta ja tuottaa myös tarvittavat piirustukset.
Tämä ei onnistu as oy puolella koska valvonnan suorittaa taloyhtiö. Toki voi omankin valvojan hankkia, mutta tämä taitaa olla rahan haaskausta. Mutta kuitenkin loppuviimeks remontoija (osakkeen omistaja) vastaa remontista. Taloyhtiö voi siis hankkia remonttia varten valvojan ja tämän kustannukset lankeavat remontoijan maksettavaksi. Ehkä itse lähtisin siitä liikkeelle, että teettäisin suunnitelmat asiansa osaavalla taholla (suunnittelijat, urakointiyritykset) ja hyväksyttäisin ne taloyhtiön edustajalla (valvojalla). Ja tämähän on tämän päivän käytäntökin. Remontista siis pitää laatia seloste, riittävällä tarkkuudella, jonka hallitus sitten hyväksyy, jonka jälkeen saa lähteä remonttia suorittamaan.
Kyllä, mutta kokonaiskuva jää sitten pirstaleiseksi ja joudun toimimaan työnjohtajana, mitä en taas välttämättä halua. Joten ensin pitäisi saada kokonaissuunnitelma remontille ja siihen sisällyttää sitten LVIS-suunnitelmat niiden alojen asiantuntijoilta. Kyllä, ja sehän tässä on yksi taustaongelmista. Kun kyseessä on ensimmäinen iso asukkaan teettämä/tekemä remontti huoneistossaan, niin varmasti seula on tiukempi hallituskäsittelyssä ja toisaalta sitten ei ole isännöitsijällä oikein mitään käsitystä mitä suosittelisi minulle. Tässä tapauksessa kyseessä on talon hyvin tunteva pitkän linjan isännöitsijä, mutta uusi lainsäädäntö tuntuu olevan vieras tai sitten hän ei osannut yhdistellä palasia. Kaikki edelliset isot huoneistoremontit ovat olleet vanhan lain aikaan. Minusta tuntuu, että eräät ovat silloin kaataneet seiniänsä aika ronskistikin naapureissa. Kyllä, ainakin osittain, tosin uusi lainsäädäntö vierittää vastuuta aika paljonkin tekijälle, jos teen itse, joten voi olla, että teen vain viimeistelyä. Tällaista ehdotusta olen vähän uumoillut saavanikin, mutta halusin ensin kuulostella mitä te muut ajattelette ja ehdotatte. Tässä kohtaa olen elänyt siinä toivossa, että koska em. isännöitsijä on järkimies ja hallituksessa istuu yksi remonttimies, niin jos valitsen oman valvojan hyvin ja otan puolueettoman tapauksen, niin en usko, että hallitus heittäytyy hankalaksi. Eihän se voi olla heidän etunsa, jos valvoja on pätevä ja osaavat arvioida sen itsekin. Jossain riitaisammassa taloyhtiössä varmasti joku tekeytyisi hankalaksi tahallaan. Kyllä, näin yritin viestittää aloitusviestissänikin. Kysymyshän oli siis se, että kuka (ammattinimike) on tämä henkilö, jonka puoleen tulisi kääntyä? Arkkitehti, sisustusarkkitehti, rakennusinsinööri, rakennusmestari...? Vai onko kyseessä niin pieni kohde, että kannattaa suosiolla kysyä vain remonttiurakoitsijoilta? Kyllä, ja tästä selosteen tarkkuudesta ei ollut isännöitsijällä mitään kunnon käsitystä kun kukaan ei ole vielä tehnyt isoa remppaa. Valmis lomake on olemassa taloyhtiöllä jaossa, mutta sen tarkkuus on sitä luokkaa, että jos kirjoitan "Revitään seinä osittain", niin varmasti tulee polemiikkia.
Tämähän on tosiaan taloyhtiöstä kiinni. Mutta ottamatta kantaa teidän taloyhtiön tilanteeseen tai sinun pätevyyteen, näkisin itse taloyhtiön edustajana, että haluan valvojan joka valvoo taloyhtiön etua. Tämä siitä syystä, että osakkeen omistaja on ns. pääurakoitsija kuka on vastuussa urakasta, jonka tekee niin sanotusti taloyhtiölle. Jos valvoja olisi osakkeenomistajan palkkalistoilla, tämä ajaisi osakkeenomistajan etua eikä taloyhtiön. Mutta tämä vain omana mielipiteenäni siis. Suunnitteluhan toimii niin, että on pääsuunnittelija, yleensä arkkitehti, ja erikoissuunnittelijat tarpeen mukaan (LVISAJ-SPR-rakenne jne.). Mutta kukaan arkkitehti ei osaa tehdä sähkösuunnitelmia, kukaan lvi-suunnittelija ei osaa tehdä rakennesuunnitelmia jne. Ongelmana on siis se, että et pysty saamaan kaikkia tarvittavia suunnitelmia yhdeltä henkilöltä. Tämä henkilö joutuu käyttämään alihankintaa tarvittavien suunnitelmien toteuttamiseen. Ja kerrostaloasuntokohteessa usean suunnittelijan palkkaaminen kuulostaa suhteellisen raskaalta ratkaisulta. Em. tapauksessa joudut siis olemaan vähintään kolmen suunnittelijan kanssa tekemisissä, rakennusarkkitehti? LVI- ja sähkösuunnittelija. Ja vielä harvemmin nämä kolme löytyvät samasta yrityksestä edes (poislukien nämä remonttifirmat). Jos alihankintana suunnitellaan, niin pääsuunnittelija lyö varmasti laskutuslisän (noin 12%) alihankintana hankkimaansa suunnitteluun. Joten suosisin ratkaisua, jossa keskustelisit remonttifirman kanssa suunnitelmien laadituttamisesta ja osittaisesta remontin toteutuksesta. Tämä tosiaan on ongelma, kun ei ole vaatimuksia. Itselläkään ei ole kokemusta asiasta, koska taloyhtiömme kaikki asunnot ovat juuri saneerattu, joten kukaan ei ole vielä tällaista suunnitelmaa esittänyt. Mutta niinkuin sanoit, asiat josta on luvassa polemiikkia tulisi varmasti esittää tarkemmin. Uskoisin, että maalaisjärjellä tässäkin asiassa voisi päästä rakentavasti eteenpäin. Lähinnä ilmoituksen ydinhän on se, että voidaan kontrolloida kuka remontteja tekee, jotta vaadittu laatutaso täyttyisi. Että vesieristyksiä ei tee mattimeikäläinen, tai sähkötöitä anniammattitaidoton.
Pikkuhiljaa tämäkin projekti nytkähtää eteenpäin... Alustavat karkeat tarjoukset on tulossa kahdelta yritykseltä. Nyt tässä pitäisi vielä tehdä sellainen kilpaileva vaihtoehto, että ottaisi arkkitehdiltä oman suunnitelman ja kilpailuttaisi sen toteuttamisen vielä erikseen. Tuntuvat olevan kiven alla sellaiset korjausrakentamisen yritykset, joilla on mielenkiintoa toteuttaa asunnon peruskorjaus ja joilla on yhteyksiä suunnittelutyötä varten. :grr: No onneksi jo parilla hinta-arviolla pystyy jonkin verran arvioimaan yrityksiä keskenään. Tällä hetkellä olen ajatellut seuraavanlaista marssijärjestystä: - Rakennusinsinööri laatii toimenpidesuunnitelman ja tekee tarvittavat piirrustukset. - Sähkösuunnitelma tehdään sähköurakoitsijan kanssa. - Keittiön saa suunniteltua "ilmaiseksi" keittökalustetoimittajan kanssa. - Ilmastointia varten tuleva ilppi vaatii hankesuunnitelman taloyhtiön hallitusta varten, joten siitä täytyy tehdä suunnitelma yhdessä alan yrityksen kanssa. - Arkkitehti "hyväksyy"/tarkistaa lopulliset suunnitelmat ja katsotaan onko esim. DVD Plazalta saatu liian huonoja ideoita. Mietityttää vaan tuo, että jos kokeilisi arkkitehdin pestaamista itse ja hänen kanssa laadittujen suunnitelmien kilpailuttamista. Ongelmana vaan kaikkien arkkitehtitoimistojen kanssa on se, että ei ole mitään selkeää yhden luukun myyntipalvelua. Toimistossa voi olla esim. viisi arkkaria ja kaikki ottavat itse omat keikkansa. Tiedä siinä sitten kenet pestaa... :sleep: Sekin risoo, että netissä monilla on kuvia minun mielestä mauttomista kohteista. Jos jostain löytyisi arkkari, jolla olisi silmää esim. Säätäjän kodin funktionaalisten ratkaisujen kaltaiselle järjen ja estetiikan yhdistämiselle, niin homma olisi helppoa. Viihdehuoneesta/"Hollywood-huoneesta" (jokin kotiteatterin ja muun digitaalisen viihteen sekoitus) on näillä näkymin tulossa varsin päheä. Laiteinvestointeihin ei ole nyt varaa, mutta lattian, katon ja seinien äänieristys, ilmastointi sekä sähköohjattavat pimennysverhot tulevat olemaan hiton kivoja kesäkauden leffaistuntoja ajatellen. :king: Paljon olennaisempana pidän noita kunnon tiloja näin ensialkuun. 55" Sony saa riittää kunnes on kerättynä rahat kunnon tykkiin. Tykki on helppo nakki kun on rakenteet ja olosuhteet kunnossa. Sama pätee sitten aikanaan kunnon äänentoistoon.
Nyt on projekti edennyt siihen vaiheeseen, että tulevan teatterihuoneen lattian sisusta on tutkittu endoskoopilla. Samassa porraskäytävässä toisessa asunnossa tehdyn lattiaremontin perusteella enimmäkseen tuli odotettua, että lattian alla olisi sahanpurua askeleristeenä. No osuipahan heittoni 50-luvun rakennusjätteistä eristeenä oikeaan... Tähystäessä oli aivan se ja sama kummasta poratusta reiästä tutki tai mihin suuntaan katsoi, sillä kaikkialla oli betonikokkareita, sekalaisia rautatankoja ja suoranaisia roskia (esim. sanomalehteä). Asenne ollut kohdallaan kun jätetty roskat eristeeksi. Lattian alla on noin 30 cm tyhjää tilaa, joten lattiahan on sellaisenaan kuin rumpu. Tiedossa on siis perusteellinen lattian rakentaminen alusta alkaen uusiksi. Nyt vain on suureksi harmiksi käynyt ilmi, että tämä isoinkaan huone ei yksinkertaisesti voi olla teatterihuoneeksi pyhitettynä... En nyt lähde selostamaan seikkaperäisemmin, mutta käytännössä ruokailuryhmäkin on aivan pakko laittaa toiselle puolelle huonetta. Niinpä optimaalinen katselusuunta ei ole mahdollinen. Hellasärö tms. ei ole tässä ongelma, vaan jossain sitä pitää myös syödä. Ja olisi sangen epäloogista kalustaa esim. vaatehuoneesta ruokailutila. Niinpä nyt kysynkin kuinka ratkaisisin parhaiten tilaongelmani? Katselusuunnan on pakko olla kuvanmukainen, jotta divaanisohvan lisäksi huoneeseen mahtuu ruokailuryhmä. Tässä on sekin ongelma, että vasemmat takakanavat (7.1-järjestelmä) tulevat pakostikin tulla ikkunan eteen... Huone on 520 cm pitkä ja 370 cm leveä, ja tämä ilman ylimääräisiä lisäseiniä. Seinämuutosten jälkeen molemmat mitat pienenevät 20-30 cm. Kuvan huonekalut ovat väärässä mittasuhteessa, mutta sijainnit ovat suhteellisen oikein. Pituussuunnassa ruokailuryhmälle on varattava ainakin 210 cm ja ja divaanisohvalle 205-240 cm.
Piirtämäsi pohjan mukainen järjestys on ainoa järkevä, jos sohvaa ei halua siirtää aina kun on yli 3 ihmistä syömässä pöydän ääressä. Riippuu tietenkin siitä, monta syöjää taloudesta yleensä löytyy. Onneksi sohvan oikeanpuoleisella seinällä ei ole ikkunoita, jolloin voi akustoida koko seinää melko huomaamattomasti. Tällöin äänikenttäkään ei painotu niin paljoa ahtaammalle puolelle. Takakaiuttimina voisi kokeilla esimerkiksi Choruksen lattialle sijoitettavia surroundkaiuttimia. Nämä sohvan ympärille laitettuna eivät huuda suoraan korvaan, vaikka seinät pakottavatkin lähelle sohvaa sijoittamaan. Muutenkin nämä taitavat olla toimivia surroundeja leffakäytössä, jossa epämääräisemmästä äänikentästä takana ei ole haittaa.
Projekti on edennyt pikkuhiljaa eteenpäin. Tässä kuitenkin tuntee itsensä rakentamassa Iisakin kirkkoa, sillä aikataulua ei enää osaa hahmottaa. Takapakkia on tullut joitakin kertoja, joista isoimpana on alkuperäisen rakennusurakoitsijan vastaavan työnjohtajan (rakennusinsinööri) tekemä virhe. Virheen vuoksi huoneistoon levisi purkutöissä asbestipölyä, josta seurasi "vain" kolme viikon vahinkosaneeraus ja purku-urakka. Ja tätä seurasi vielä tietty vastuukysymysten selvittäminen ja urakoitsijan maksuaikeiden varmistaminen. Lopputulos on silti se, että vajaan 3 kk odottelun jälkeen pystyi huokaisemaan helpotuksesta. Vajaan 11 000 euron (verollinen) lasku päätyi lopulta oikeaan osoitteeseen ja maksajakin tajusi, että nyt on syytä maksaa. Valitettavasti nyt ei ole paukkuja viedä asiaa enää eteenpäin, joten urakoitsijan vastuuseen saattaminen liiketoimintakiellon rikkomisesta jää ainakin minun toimesta tekemättä. Loppukaneettina todettakoon vain, että näemmä tässä säästyy silti rahaa kun nyt joutui irtaantumaan enemmän itse paikan päälle omasta päivätyöstänsä. Alkuperäisestä taustavoimasta on enää jäljellä akustiikkasuunnittelija (ehkä myöhemmin pieni katsaus hänen työhönsä). Muilta osin projektin organisointi on mennyt uusiksi siten, että olen siirtynyt suoraan työmiesten esimieheksi/työnantajaksi. Lisäksi luonnollisesti vastaava työnjohtaja, joka toimii oikeana kätenäni myös rakennusteknisenä neuvonantajana, ja LVIJ-suunnittelja ovat nyt omasta takaa olevia, eivätkä urakoitsijan kautta tulleita. Nyt sähkösuunnittelua tehdessä pitäisi Plazalta koota nippuun kaikki ideat kinohuoneen (kotiteatteritila) kaapelointia varten. Ainakin mahdollisia Genelecejä ja 5.1-kaiutinasetelmaa ajatellen ajattelin, että kiinteä kaiutinkaapelointi XLR-pistorasioilla voisi olla fiksuin. Lisäksi tietty nyt tulee HDMI-, DVI- ja analogiset kaapelit videotykin kattotelineen tienoille. Itse tykkiä ei silti heti alkuvaiheessa tule, sillä hyvä kokoonpano vaatii vielä säästämistä. Eri valaistustiloja on tulossa 3-4 kinohuoneeseen. Tilannetta ei tietty paranna se, että vieläkin se ruokailupöytä seikkailee siellä alkuperäisessä nurkassaan. Nyt tosin ympäristö on höystetty mm. mustalla Ecophon Sombra-alaslaskulevytyksellä ja diffuusoreilla... Ja silti yhä ilman hellasäröä. Lähinnä tullut myönteistä kommenttia vaikkapa tuosta sisäkatosta. (Joo, näemmä mennyt joskus mönkään tämä kumppanivalintani kun ei tulekaan nalkutusta siitä miten on tummaa ja kun ei ole vaikkapa sitä trendikästä kokovalkoista.)