Taloa ostamassa

Itelle tulossa L-mallinen talo noin 160m2 yhteen tasoon jossa olohuone korkeaa tilaa 3,6-4,6m. lähes kaikki tarkoitus tehdä itse, budjetti on 150000€.

 

Aika kummallisten lasien läpi katsoo jos vaikka tämän keskustelun niin näki. Tilanne kuitenkin taitaa olla sellainen, että alle 1000e/neliö rakentaminen on legendaa, josta vaan puhutaan, mutta josta kukaan ei tiedä ensimmäistäkään oikeaa tapausta.

Jos siten joku tulee forumille sanomaan että tähän pystyi ja hinta vielä lähempänä 500e kuin 1000e, niin ihan syystä saa kyllä selitellä miten tämä on mahdollista.

Ja jos ihan rehellisiä ollaan, mun on vieläkin lähes mahdotonta tuota uskoa sen perusteella mitä itse rempannut ja rakentamisesta lukenut. Jotenkin vaan tuntuu ihan käsittämättömältä kun tietää mitä rakennustavara maksaa.

 

Meillä taisi rakennuslupa olla pintavaaitus 500€, rakennuslupa 2100€, sitten talon paikan merkintä maastoon 1000€...

-Vesiliityntä 2700€ (+liitynnän rakennus 1950&#8364
-Sähköliityntä 1950€
-Kaukolämpö 3000€
-Nettiliittymä 1835€

Mukava summa pelkistä liittymistä yms.

 

Eivätköhän kaikki tuon ymmärtäneet, ei tämän luulisi mitenkään ihmeellistä logiikkaa vaativan. Pointti on se, että sinä puhut lähinnä siitä, että lyhyempi laina-aika tulee samoilla kuukausikuluilla halvemmaksi.

Todellisuudessa pointti on se, että jos on alunperinkin varaa maksaa se auto 5 vuoden aikana pois, kannattaa ottaa laina mahdollisimman alhaisilla kuluilla ja vaikka sitten 100 vuoden laina-ajalla. Laina-aika ei tässä ole tekijä, koska alunperinkin oletit auton olevan kokonaan maksettavissa jo 5 vuodessa.

Asuntolainansa voi siis suunnitella siten, että auto tulee normilyhennysten ohessa maksettua siinä 5 vuodessa, kun kerran massia löytyy isompiin lyhennyksiin. Loppulainan maksaminen taas on sitten sitä pelkkää asunnon maksamista eikä enää auton kustannuksia lisää. Siten pienemmät kulut ovat yksiselitteisesti kokonaisvaltaisesti halvemmat piste.

 

Tehdään esimerkkilaskelmat molemmille skenaarioille:

A. Asunto ja auto rahoitetaan samasta pitkästä lainasta

Lainasumma 200 000 €
Laina-aika 20 v
Tasaerälyhennys
Korko ja marginaali 3.0%
Inflaatio 1.5%

Lainan nykyarvoon diskontattu hinta on 9072 € ja suurin kuukausierä 1333 €. Tässä on huomioitu verotuksen alijäämähyvitys 2:n aikuisen ja 2:n lapsen taloudessa.

B. Asunto ja auto rahoitetaan eri lainoilla.

Lainasumma 190 000 €
Laina-aika 19 v
Tasaerälyhennys
Korko ja marginaali 3.0%
Inflaatio 1.5%

Asuntolainan nykyarvoon diskontattu hinta on 8101 € ja suurin kuukausierä 1308 €. Tässä on huomioitu verotuksen alijäämähyvitys 2:n aikuisen ja 2:n lapsen taloudessa.

Lainasumma 10 000 €
Laina-aika 5 v
Tasaerälyhennys
Korko ja marginaali 3.5%
Inflaatio 1.5%

Autolainan nykyarvoon diskontattu hinta on 343 € ja suurin kuukausierä 196 €.

Vertailu

Auton ostaminen on alijäämähyvityksestä huolimatta 628 € (9072 - 8101 - 343) kalliimpaa asuntolainalla. Tämä selittyy erillisten lainojen lyhyemmällä takaisinmaksuajalla, jonka johdosta suurin maksettava kuukausierä on 171 € (1308+196-1333) suurempi. Maksamalla laina pois vieläkin nopeammin, jää tietysti lainan kustannus pienemmäksi. Täten määräävä tekijä onkin lainantakaisinmaksukyky. Asuntolainojen kuukausittaisen takaisinmaksun erotuksella 25 € (1333-1308) ei autolainaa voi heti ottaa koska pelkät korot ovat enemmän (29 €). Käytännössä saattaa siis olla pakko käyttää osa asuntolainasta autoon, ellei auton hankintaa voi siirtää myöhemmäksi. Kaiken kaikkiaan ero skenaarioiden välillä on mielestäni yllättävän pieni.

 

Valaistuksesta: Helposti menee jo pelkkiin polttimiin se 1000 euroa. Itse valaisimet päälle, alle 100-200e/kpl ei saa oikein mitään järkevää. Toki se on että mihin itse tyytyy mutta valaistuksessa on turha säästellä, se on vähän kuin nukkuisi paskoilla patjoilla tai ajaisi 80ke mersulla jossa pinnoitetut renkaat.

 

Ihan se kommenttina, että miksi ihmeessä ottaa lainaa tasaerälyhennyksenä (eli siis ilmeisesti siten, että lyhennettävä summa on aina sama, ja koron osuus - ja samalla maksun kokonaismäärä - vähiten pienentyy? Lainahan kannattaa ottaa sellaisena, että maksuerä on aina samansuuruinen, jolloin koron osuus vähitellen koko ajan vähentyy. Jos ja kun mitoittaa erä osapuilleen maksimiin, mitä voi maksaa, niin kannattaa maksaa jatkossakin sitä maksimia, eikä väheneviä maksuja - vielä kun yleensä aikaa myöten maksukyky tavallisemmin parantuu.

 

Totta. Omat polttimot oli 1100€. Otin halogeeneihin GE CC IR polttimot. Maksoivat 8€/kpl, mutta ovat varmasti joka sentin arvoiset.

http://genet.gelighting.com/LightProducts/Dispatcher?REQUEST=CONSUMERSPECPAGE&PRODUCTCODE=77905&BreadCrumbValues=Track%20,_%20Recessed_Indoor%20Spotlight_,0&ModelSelectionFilter=FT0010:Track%20&%20Recessed_Indoor%20Spotlight

 

Melkoisen hyökkäyksen tuo hinta näytti aikaan saavan, sitä minä tässä ihmettelin.
Tuo kyseessä oleva talo on rakennettu 2004-2006 ja jengi vertaa siihen mitä joku asia tänään maksaa.

Tässähän sinäkin sen summaat lopussa, kun sinä et siihen pystynyt niin ei siihen pysty muutkaan.

 

Muutamia syitä miksi minä suosin tasaerälyhennystä:
1. Eri takaisinmaksumuodoista tasaerälyhennyksellä on alhaisin nykyarvoon diskontattu lainanhinta. Samasta syystä pankki tuputtaa oletusarvona annuiteettilainaa . Ero voi olla aika merkittävä.
2. Tulevaisuus on tuntematon. Epävarmuus on aina suurempi mitä pidempää ajanjaksoa tarkastellaan. Tämän takia myös esim. lyhyet viitekorot ovat matalampia kuin pitkät. Tasaerälyhennyksessä riski (=laina) pienenee nopeiten ajan kuluessa ja siten kompensoi parhaiten epävarmuutta.
3. Tuntuu kivalta kun maksettavaa on joka kuukausi vähemmän. Rahaa voi ruveta käyttämään muuhunkin, vaikka kasvavien lasten loppumattomiin tarpeisiin tai kotiteatterin päivitykseen.

 

Nopeamminhan se pienenee, jos maksaa joka kuukausi sen saman kokonaismäärän.
Eli jos ekana kuukautena pystyy maksamaan 1000 €, niin miksi sitten seuraavanakin kuukautena ei pystyisi maksamaan sitä tonnia, jolloin pääoma vähenee kyllä nopeammin.

 

Tarkoitat siis varmaan tasalyhennystä.

 

Hienot laskelmat toki, mutta kuinka realistista on saada autolaina vain 0,5 % asuntolainaa korkeammalla marginaalilla? Jotenkin tuntuu, että 1,5 % on lähempänä realistista eroa, mutta mielelläni kuulisin miten asia käytännössä on.

 

Eiköhän saa. Olihan nollakoroistakin juuri juttua mediassa autokaupan yhteydessä.

http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=20110154507&ext=ltr

 

Pelkällä asuntolainalla vuodessa lyhennettävää on 10 000e. Asunto-autolainailija makselee saman 10 000e asuntolainaa ja viiden vuoden ajan tähän päälle 2000e/a autolainaa. Vertailukelpoisuus?

 

Jäi mainitsematta, mutta tarkoitin nimenomaan pankkilainaa.

 

20 v lainan takaisinmaksu kestää yhtä kauan oli se sitten tasaerä- tai tasalyhennystyyppinen. Kiinteässä tasaerälainassa kesto voi vaihdella. Tasaerä- eli annuiteettilainassa sekä kiinteässä tasaerälainassa ensimmäiset takaisinmaksuerät ovat korkopainotteisia ja lainapääoma pienee hitaasti. Tasalyhennyslainan edullisuus perustuu juuri nopeaan takaisinmaksuun. Tässä lyhyt yhteenvero.

Kannattaa myös huomata että suurella lainalla saattaa tasaerä- tai kiinteätä tasaerälyhennystä käytettäessä helpommin jäädä osa koroista verotuksen alijäämähyvityksen rajojen ulkopuolelle kuin tasalyhennyksellä.

Kuinka tarkka tuo 1000 € on? Voisiko se olla vaikka 1100 €, jos vähäksi aikaa tinkisi jostain muusta kulutuksesta? Kohdan 2 mukaan tasalyhennyslainan kuukausittain maksettavan summan voi ottaa alussa suuremmaksi kuin tasaerälainassa, koska tietää summan jatkossa pienevän.

Maksukyvyn ja elämäntilanteen erilaisuuksien takia eri takaisinmaksutyypeille on omat kohderyhmänsä. Minulle tasalyhennys on sopinut parhaiten, eikä vähiten edullisuutensa vuoksi.

 

Kyllä, rakkaalla lapsella on monta nimeä.

 

Omissa lainoissani ero on suunnilleen tuon verran. Tässä on vaihtelua sen mukaan miten pankki on asiakassuhteen luokitellut ja mitä käytetään lainan vakuutena.

 

Kahden lainan maksu yhtäaikaa on aina eri juttu kuin yhden lainan maksu, joten ei näitä täysin samoiksi voi saada, mutta verrata voi kuitenkin.

Jos skenaarion B:n asuntolaina otetaankin 20 vuodeksi niin skenaario A on enää 111 € (9072 - 8618 - 343) kalliimpi. Skenaario B:n suurin kuukausierä samalla laskee ollen 1463 € (1267 + 196).

Inflaatiolla on suuri merkitys diskontattuun lainanhintaan. Esimerkiksi skenaario A:n tapauksessa vain 0.5% alhaisempi inflaatio tarkoittaa 10630 € (19702 - 9072) lisää maksettavaa rahan nykyisellä arvolla.